ถอดบทเรียน เงินเดือน 1แสน

ซื้อบ้าน ซื้อรถ วางแผนภาษีไม่มีเงินเหลือ เอ๊ะยังไง?
(ภาคต่อ ลดสเปคหน่อยไหม ชีวิตอาจจะง่ายขึ้น? )
จากบทความก่อนหน้า ที่อนาคตเงินเดือนลดลง 70%
โอโม่ ไม่ใช่ละ ฮ่าๆ
อยากมีบ้านเท่าเดิมจริงๆ แต่ชีวิตจริงมันตึงไป
จากเดิมที่อยากมีบ้าน สะดวกสบาย
ลองเปลี่ยนมาเป็นอะไรที่คล่องตัวขึ้นหน่อยไหม
บางคนเลือกที่จะไม่ซื้อบ้านเลย
เช่าเขาอยู่ เดือนละ 5พัน ก็อยู่ได้แล้ว
น้ำไฟอีกนิดหน่อย ตีกลมๆอาจจะตกประมาณ 6-7พัน
ก็น่าจะพอไหว ไม่ใช่ตอนที่มีเงินเดือน 1 แสนนะ
หมายถึงตอนที่เงินเดือนลดลงแล้ว
ถ้าเราลองใช้ชีวิตแบบ Worst case ไปเลย
ที่ช่วงรายได้ลดลง เอาจริงๆก็มีเงินเหลือๆ
เดือนละ 2หมื่นกว่าๆเลยนะ เอาไปทำอย่างอื่นได้อีกเยอะเลย
เอางี้ ไม่ใช่ทุกคนจะยอมอยู่บ้านเช่า หรือห้องเช่า
เอาเป็นว่า ไม่ได้บ้าน แต่ชีวิตฉันต้องโก้ คอนโดก็ได้
ลองมาดูละกัน จากใจเรา 5 ล้าน ไปไม่ถึงฝั่งฝัน
ขอลดสเปคลงมา คอนโด 2.5 ล้านบาทก็ได้
ไหนๆก็ไหนๆแล้ว ขอลองคิดเล่นๆไปดูว่า มันพอไหวไหม
คอนโด 2.5 ล้าน ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 5.5%ต่อปี
ผ่อนเดือนละ 14,194 บาท(ลดลงกว่าครึ่ง)
(ถ้าดอกเบี้ยแบบลอยตัว จะถูกลงกว่านี้ในช่วงแรก
และถ้าต่อรองเก่ง และ Refinance สม่ำเสมอ
ก็อาจจะผ่อนน้อยกว่าเดิม)
สังเกตว่า มีเงินเหลือเก็บอีก ครึ่งหนึ่ง หรือ 15,000 บาทต่อเดือน
สมมติตั้งใจว่าหลังจากผ่านไป 6 ปี จะซื้อบ้าน
แล้วนำเงินจำนวนดังกล่าวไปลงทุนต่อ ผลตอบแทนคาดหวัง 4 %ต่อปี
เป็นระยะเวลา 6 ปี มีมูลค่า 1,218,338 บาท
กรณีผ่อนชำระไปแบบปกติที่เดือนละ 14,194 บาท
ผ่านไป 6 ปี จ่ายเงินต้นไปทั้งหมด 232,794 บาท
ชำระดอกเบี้ยไปแล้วกว่า 789,226 บาท
เหลือหนี้สินที่ต้องชำระ
จำนวนเงินไม่น้อยเลยจริงๆ
แต่ถ้าเรามาลองดูค่าเสื่อมราคา สมมติว่ามูลค่าซากของคอนโดนั้น
เหลือสัก 7 แสน คิดว่าอายุการใช้งาน 30 ปี
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = (2.5ล้าน-7แสน)/30 = 60,000 บาท
(ไม่อยากคิดที่ 5%ต่อปี ระยะเวลาใช้งาน 20 ปี )
กรณีที่เราถือครองมาแล้วกว่า 6 ปี
ค่าเสื่อมราคาสะสม = 60,000*6 =360,000 บาท
มูลค่าทางบัญชีอาจจะลดลง จาก 2.5 ล้าน
เหลือ 2,140,000 บาท
แต่กรณีที่ดินหรือบ้านและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว มีการปรับราคาขึ้น
มีการประเมินราคาที่ดินเพิ่มขึ้น
อาจจะโชคดี ทำให้เราสามารถที่จะขายคอนโด หรือบ้านหลังดังกล่าวได้
ในราคาที่สูงขึ้น และไม่ทำให้เราขาดทุนตามมูลค่าทางบัญชีดังกล่าว
สมมติว่าราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปรับเพิ่ม 3%ต่อปี
(ในกรณีที่โชคดี ส่วนใหญ่อาจจะมีดอยกัน)
จากคอนโด 2.5 ล้าน ในระยะเวลา 6 ปี ขึ้น3%ต่อปี
อาจจะมีมูลค่าที่ 2,985,130 บาท
ซึ่งกรณีนี้มูลนี้2,267,206 บาท
เท่ากับว่า เราได้ส่วนที่เกินมา 717,924 บาท
(เหมือนจะกำไร แต่อย่าลืมดอกเบี้ยที่จ่ายไปแล้ว789,226 บาท )
(คำถามคือ ขาดทุนหรือเนี่ย ? ไม่หรอก เพราะเงินที่จ่ายไป
แทนการต้องเช่าตึก จริงๆก็ Cover ในส่วนนี้ไปแล้วนะ )
แต่อาจจะมีค่าธรรมเนียมต่างๆ ทั้งตอนที่ซื้อและตอนที่ขายอีก
อาจจะเป็นส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น
แต่เรื่องนี้แค่อยากจะเล่าให้ฟังว่า การลดสเปคก็ทำได้
ซื้ออยู่เพื่อช่วงระยะเวลาหนึ่ง แล้วขายต่อ เอาไปบริหารการเงิน
หรือเพื่อซื้อบ้านในฝันชิ้นต่อไปก็ยังได้
เมื่อขายไปแล้ว อาจจะมีเงินในมือ คร่าวๆนะ 789,226 บาท
รวมกับเงินที่ค่อยๆเก็บออมมาด้วยความยากลำบาก
ลำบากที่ตัดสินใจตอนแรก ฮ่าๆ อีก 1,218,338 บาท
รวมๆก็ 2,007,564 บาท ไม่น้อยเลยนะ
แล้วถ้าเราเอาเงินก้อนดังกล่าวไปวางดาวน์บ้านหละ
ซื้อบ้าน 5 ล้านเหมือนเดิมนะ ผ่อน 5.5%ต่อปี
ระยะเวลามาสักระยะ อาจจะผ่อนได้แค่ 20 ปี
จะตกผ่อนเดือนละ 20584 บาท
ถึงตอนนั้น ความรู้ความสามารถอาจจะมีมากพอ
รายได้ก็อาจจะโตขึ้นตามความสามารถ
สามารถที่จะหาเงินมาผ่อนชำระได้แบบไม่มีปัญหา
เมื่อเรารอได้ บ้านในฝันก็ไม่ใช่เรื่องยาก
แค่อยากให้ใจเย็นๆกันไปก่อน
นพ.ภาณุวิชญ์ สุวรรณน้อย ที่ปรึกษาการเงิน AFPT™