การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีใช้ตัวคูณค่าเช่า

หรือ The Gross Rent multiplier”

ว่าด้วยเรื่องของอสังหาริมทรัพย์
ขอไม่พูดเรื่องพื้นฐานก่อนนะครับ
อารมณ์มันพาไป เลยได้อ่านเรื่อง

“การประเมินด้วยวิธีใช้ตัวคูณค่าเช่า
หรือ The Gross Rent multiplier”

วิธีนี้คืออะไร
เรามาทำความเข้าใจให้เห็นภาพกันก่อน
แนวคิดนี้เกิดจาก
ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสัมพันธ์กับค่าเช่า

ซึ่งความสัมพันธ์นี้จะออกมาในรูปแบบของตัวคูณ
ตัวคูณค่าเช่า = ราคาอสังหาริมทรัพย์/ค่าเช่า
ถามว่าคิดทำไมกัน
ก็เพราะเราจะคิดย้อนกลับมา และประเมินราคา
ถ้าเราต้องการซื้อที่อื่นๆในระแวกเดียวกัน

ยกตัวอย่าง เช่น มีบ้าน3หลัง ในราคาดังนี้

บ้านหลังที่1 ให้เช่าเดือนละ 5,000บาท
ขายในราคา 1,200,000บาท

บ้านหลังที่2 ให้เช่าเดือนละ 8,500บาท
ขายในราคา 1,800,000บาท

บ้านหลังที่3 ให้เช่าเดือนละ 7,000บาท
ขายในราคา 1,400,000บาท

เราจะนำมาแปลงเป็นตัวคูณค่าเช่ากัน

บ้านหลังแรก
ตัวคูณค่าเช่า = 1,200,000/5,000 = 240

บ้านหลังที่2
ตัวคูณค่าเช่า = 1,800,000/8,500 = 211.76

บ้านหลังที่3
ตัวคูณค่าเช่า = 1,400,000/7,000 =200

ในทางตรงกันข้ามกัน

หากเราต้องการซื้อบ้านอีกหลัง
แต่เรารู้เพียงค่าเช่ากับข้อมูลข้างต้นนี้

โดยบ้านที่เราเล็งไว้ ค่าเช่า 6,300 บาท
เราก็สามารถหาราคาพึงประเมินได้จากสูตรข้างต้น

นั่นคือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ = ค่าเช่า x ตัวคูณค่าเช่า

ตัวคูณค่าเช่า อยู่ในช่วง 200-240
ราคาอสังหาริมทรัพย์ จะเท่ากับ
200x6,300 ถึง240x6,300
นั่นคือ1,260,000ถึง 1,512,000บาท

ในอีกมุมมองนึงก็สามารถคิดค้าเช่าให้ได้เช่นกัน

นั่นคือ ค่าเช่า = ราคาอสังหาริมทรัพย์/ตัวคูณค่าเช่า

ตัวคูณค่าเช่าอยู่ที่200-240
ถ้าราคาอสังหาริมทรัพย์2,000,000บาท
ค่าเช่าควรจะอยู่ที่ 2,000,000/240 ถึง 2,000,000/2000บาท
นั่นคือ 8,333.33ถึง10,000บาท

คิดว่าไอเดียนี้เป็นไอเดียที่ดีมากเลย
และรู้สึกอยากนำมาแชร์ให้ทุกท่านได้อ่าน
หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ที่สนใจลงทุน
ในด้านอสังหานะครับ ว่างๆก็ไปออกรอบ
เดินเล่นชมราคาด้วยกันนะครับ

นพ.ภาณุวิชญ์ สุวรรณน้อย CFP®,CISA