เวลาลงทุนอสังหา ลองคิดเยอะขึ้นเยอะๆ

คำเตือนโพสต์นี้คำนวณหนักๆเลยนะ

วิธีวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อันนี้แบบอย่างง่าย(หรือเปล่า)

ตั้งสมมติฐานก่อนว่า

1.ราคาขายเท่าไหร่ 6ล้านที่เราจะซื้อ
2.วางดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์ 25%
3.ระยะเวลากู้ 30 ปี
4.อัตราดอกเบี้ยการกู้จำนอง 5%
5.อัตราภาษีบนส่วนกำไร
จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 25%
6.อัตราภาษีเงินได้อัตราผลตอบแทน
ที่นักลงทุนต้องการ 5%
7.รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
หรือ Net operating Income
480,000 บาทต่อปี กรณีนี้คือ
8% จากราคาเสนอขายเลยนะ
ตัวเลขจำลองจะโหดมาก ถ้าต่ำกว่านี้ NPV ติดลบ

รวมทั้งในภาพจะเป็นราคาที่เราจะขายออก ณ ปีที่ 4
จำนวน 7 ล้านบาท

หลังจากที่ได้สมมติฐานมาแล้ว
ก็มาลองตั้งหาจำนวนเงินที่ต้องชำระรายงวด
และดอกกเบี้ยที่ต้องจ่ายรายงวดด้วย
เพราะเวลาคิด เราจะใช้เงินที่ได้มา
ไปชำระเงินต้นไปหักออก
แล้วคิดเอาดอกเบี้ยที่ถูกหักนั้นไปคำนวณภาษี
และบวกกลับเหมือนการหากระแสเงินสดสุทธิของโครงการนั่นเอง

มาดูตารางที่กรอบฟ้า

ปีที่ 0 เราลงทุนไป
คือการวางดาวน์ที่ 25% จากราคาทรัพย์ 6 ล้าน
เริ่มต้นลงทุน 1.5ล้าน แล้วก็ leverage เลย

ลองประมาณการรายได้สุทธิ
จากการดำเนินการแล้วปีละ 480,000 บาท

ภาษีที่ 30% คือปีละ 144,000 บาท
นำมาหักลบกัน

แล้วก็ลบออกด้วยเงินที่เราชำระไปทั้งหมดที่ผ่อน
บวกกลับดอกเบี้ยที่คำนวณภาษีซ้ำกลับเข้าไป
แล้วก็พิจารณาเรื่องของค่าเสื่อมราคาที่นำมาคำนวณ

ปกติในการคิดค่าเสื่อมราคา จะถูกหักออกถูกไหม
แต่ถ้าหากระแสเงินสดเราต้องบวกกลับ

แต่แค่นั้นไม่พอ
เราต้องคูณเป็นอัตราภาษีกลับเข้าไป
จะได้กระแสเงินสดที่ถูกต้องแต่ละปีมากขึ้น
เมื่อได้กระแสเงินสดแต่ละปีแล้ว
ก็นำมารวมเป็นบรรทัดสุดท้ายของตารางสีฟ้า

แล้วนำมาคิดลดมูลค่าด้วยผลตอบแทน
ที่นักลงทุนต้องการ 5%ต่อปี
เพื่อหามูลค่าปัจจุบันสุทธิ
หรือ Net Present Value ของโครงการ

ซึ่งในกรณีนี้เป็นบวก 32,604.62 บาท
ตัวเลขที่ผมจำลอง
ถ้าเอา NOI น้อยกว่านี้ 8%ของยอดขาย
จากสมมติฐานแรก NPV ติดลบแน่นอน จะเริ่มเข้าเนื้อ

ในความเป็นจริงแล้ว การหาผู้เช่าที่จ่ายเช่า
มากกว่าหรือเท่ากับ 8%ของราคาขายอสังหาริมทรัพย์
หายากมากๆเช่นกัน
นั่นทำให้มีโอกาสที่กระแสเงินสดติดลบ
และการประเมินมูลค่าโครงการอาจจะไม่น่าสนใจ

แล้วสุดท้าย ถ้าขายไม่ได้ตามเป้าหมาย
หรือติดดอยอสังหาริมทรัพย์
หรือมีเหตุให้ราคาอสังหาลดลง
จะยิ่งเป็นความเจ็บปวดของคนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

เจ็บปวดใจกว่านั้นยังไม่พอ
ตอนขายออกก็ยังมีค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นอีก
สมมติว่าถือครองมา 4 ปี ไม่เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้าน
ราคาขาย 7 ล้าน ราคาประเมิน 6.5 ล้านบาท
หักค่าใช้จ่ายตาม พรก 165 ได้ 71%
คิดภาษีได้ทั้งหมด 128,500 บาท
แต่ยังไม่พออีก ถือไม่ถึง 5 ปี
และไม่มีเหตุให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3%
ภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 231,000 บาท
นั่นคือค่าใช้จ่าย
ที่ต้องชำระอีก ณ วันที่ขาย 359,500 บาท

จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ก็ศึกษาดีๆ คิดดีๆ อันนี้เพียงให้เห็นกรณีศึกษา
เพียงแค่หนึ่งตัวอย่างเท่านั้น

ถ้าเราคิดอย่างง่ายเท่าไหร่ มักง่ายมากเท่าไหร่
เดี๋ยวตอนมีปัญหาก็ตามที่เราลงลายละเอียดเท่านั้น

ถ้าการวางแผนที่ดี เข้าใจสิ่งที่จะเกิด
บริหารความเสี่ยง และวิเคราะห์ความน่าจะเป็นให้ดี
ก็จะทำให้ไม่เครียดและปลอดภัยได้เช่นกัน

ไว้ผมสอบเสร็จแล้วจะมาเขียนให้ง่ายขึ้น
แต่คิดว่าน่าจะเป็นอีกมุมหนึ่งที่ไม่ได้เห็นกันเท่าไหร่

หมอโอ๊ต อยากเรียนไม่ได้นอน
นพ.ภาณุวิชญ์ สุวรรณน้อย CFP,CISA